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長租公寓是近幾年依托存量房市場出現的一個新興行業，運營方利用自身房源或租賃業主房屋進行裝修改造，配齊家具家電等軟裝，再出租給房屋周邊的高校師生或者職場白領。早在2010年，廈門市面上就出現了面向青年一代的服務式公寓。隨后幾年，長租公寓逐漸火熱，各路資本陸續涌入這個市場。 去年，廈門入選住建部會同有關部門選取的12個首批開展住房租賃試點城市。這也讓當地長租公寓市場迎來了新機遇。目前，廈門聚集了萬科泊寓、龍湖冠寓、UONE社區、青派公寓等32家穩定運營的機構，房源大概有3.5萬套(間)，遍布島內外六區。 長租公寓的出現，為解決時下年輕人的居住問題增加了新途徑。不過，這一新生領域既充滿了機遇，也存在著成本大、政策及服務標準尚未明晰等難題。廈門長租公寓市場空間有多大，如何發展得更好？日前，記者走訪有關企業，實地展開調查。 資本入局遍地開花 青派公寓是面向青年群體的集中式長租公寓品牌。這家成長于廈門的本土企業，不久前把旗下的翠湖莊園別墅項目推向了眾籌平臺。由于在本地具有一定的知名度，這個眾籌項目一上線便備受投資者青睞，很快就成功籌得資金，并取得了超募33.2%的成績。 日前，作為廈門首個眾籌成功的長租公寓項目，青派公館·翠湖莊園正式對外開租。年輕一代的消費觀念與以往不同，他們更講究生活品質。青派公寓聯合創始人陶爽說，企業選取地理位置便利的地方開發運營6個項目，無論是體量較小的翠湖莊園項目，還是擁有200個房間的其他項目，均受到了市場的歡迎。10日，記者來到位于湖里區火炬東路的青派公寓項目，只見房間布局合理、裝修考究、家具精巧，并且做到了全通風和采光。據介紹，這個項目共有房間約200多個，出租率達到90%。 UONE社區公寓是一家具有房地產企業背景的本土長租公寓管理服務機構，致力于盤活城市空置資產。走進位于湖里高新技術園的UONE社區公寓，兩棟嶄新的大樓在道路兩側一字排開，每一層樓都有長長的廊道，左右貫通，讓人有種來到酒店的即視感。這個項目的總建筑面積近4萬平方米，包括公寓、商業街和地下車位。UONE創始合伙人陳振榕告訴記者，產品推出時市場反應熱烈，每套一房一廳戶型有10個人在搶租，而兩房一廳的戶型更是達到了22個人搶一套房的地步。 事實上，長租公寓已非廈門本土品牌的天下，不少全國知名品牌乃至地產商也開始試水，布局廈門。除了島內項目，萬科泊寓和魔方公寓進駐集美，紅璞公寓進軍海滄，今年新開張的聯發公寓在同安、安居叩叩公寓則在集美杏林落地，長租公寓已遍布廈門島內外六個區域。數據顯示：去年5月，廈門長租公寓市場的專業化租賃機構不足10家，投入市場并穩定運營的長租公寓還不到1萬套(間)。目前，穩定運營的機構總數已經增至32家，房間數量達到了3.5萬套(間)。 專業機構蜂擁而至，長租公寓遍地開花，也改變了廈門的市場結構。從產品和價格上看，市場以普通單間為主，月租金在12002000元月之間，略高于傳統租房；而位于城市核心地段的高端產品，則要比周邊小區價格高出60%左右。 突破瓶頸，備受青睞 長租公寓是依托存量房市場出現的新行業，也為解決時下年輕人居住問題增加了新途徑。不過，業內人士普遍認為，這一新生領域既充滿機遇，也存在成本大、收房難等待解決的問題。 長租公寓咨詢機構翰理投資合伙人邵乃翰告訴記者，企業在培育長租公寓市場需求的過程中，主要面臨改造投入和團隊培養等兩大成本壓力。其中，收房、改造、裝修占大部分成本。按照業內標準，一個15平方米的單間，收房成本加上裝修成本，需要投入3到4萬元左右。他說，而公寓租金只有1500元月左右，至少需要4~5年才能回收成本。此外，企業不僅組建前端的設計工程團隊，還需配備客服維保等后臺服務團隊，人力成本較大。 實際上，成本不僅是本土企業的煩惱，同樣困擾入局的全國品牌。魔方公寓福建區域開發總監李明說：25平方米的單間，單房投入成本約6萬元，此外，毛坯收房成本就要2100元月。而公寓租金在3300元月的情況下，預計6年才能回本。而且，由于廈門城市規模較小，企業普遍感受到了收房壓力：大規模收取產權明確且房間規模較大的房源很難。 面對廈門百萬級租房人口，如何突破瓶頸？對于母公司是地產商的長租公寓服務機構而言，自持、并購是殺手锏。此前，廈門龍湖冠寓與萬科泊寓的相關負責人都曾表示，主要以自持、并購的方式獲得房源。相比之下，本土企業則通過向精細化管理要效益。 我們旗下既有設計裝飾公司也有物業管理公司。陶爽說，成熟的團隊不僅保障企業自己開發運營項目時能夠最大程度地壓低成本，同時可通過代建開發增加營收。此外，試水眾籌就是想嘗試不同的融資渠道，探索新的商業模式。陳振榕則舉了個例子，UONE社區公寓裝修采用裝配式施工，只需要一個工種，不需要水電工、泥水工。這就大幅縮短裝修時間，原來硬裝需要100天，現在可以做到15天完成。 由于租戶多數是青年一代，長租公寓還在引領80、90后生活方式方面下功夫，打造自己的服務特色。以UONE社區公寓為例，不僅配有咖啡廳、臺球室、影音室、健身房等公共區域，滿足居住者的娛樂生活需要，甚至會通過對租客的生活進行研究，在了解到凌晨3點網絡需求最旺，便加強彼時的網絡維護。此外，與各家企業一樣，UONE社區公寓也特別重視公眾號等平臺建設，實現線上選房、交房租、繳納水電費等功能。這些努力，也得到了租戶的認可。 長遠發展，亟待規范 去年7月，住建部會同有關部門選取12個城市首批開展住房租賃試點。廈門入選名單，成為試點城市之一，也使得當地長租公寓市場備受關注。無論國內知名房企還是本土品牌企業，開建運營的長租公寓都不乏高品質項目。例如青派公寓、UONE社區公寓，不僅房間格局方正、采光通風良好、室內設計新潮，安全工程專業到位，而且把租住生活新理念和居住新模式帶入長租公寓。 不過，除了知名企業運營的品牌公寓，市面上也存在一些居住體驗和安全性較差的長租公寓。這些公寓，由于缺乏整體規劃及標準化運作，普遍存在通風采光弱、材料防火差、設備更新不及時等種種問題。 目前長租公寓市場缺乏統一的行業標準。邵乃翰說，如今，什麼性質的物業可以做長租公寓，每個房間面積多大、裝修標準如何，消防設施如何配備等方方面面尚無明確的標準。某種程度上只能靠運營方的自覺性。在他看來，沒有設置合理的準入門檻，讓不規范的運營者涌入，極有可能影響行業的健康發展。 只有形成行業規范，長租公寓才能實現可持續發展。陳振榕同意盡早設立行業標準的建議，他說，從長遠發展的角度來說，長租公寓除了需要運營商更精細化的管理和服務，同時政府還需要起到積極的引導作用。有關部門應該盡快明確包括消防系統、產品和服務等在內的長租公寓行業標準。 業內人士認為，管理機構較為分散，管理職責和標準尚不明確，對于長租公寓來說，促進規范這個行業的發展，需要加強監管，完善相關的制度設計。唯有如此，未來隨著租購同權政策逐步落實，租房的家庭可能在一些公共服務資源配套方面，與買房居民享有同等的待遇，長租公寓市場才能迎來更廣闊的發展空間。原標題：廈門長租公寓，如何發展得更好？責任編輯：柯金定
關鍵字標籤：Taipei family apartment rentals
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