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| 市場對聯準會於年底前啟動升息預期急速升溫，推升美國十年期公債殖利率自10/27低點2.04%彈升30個基本點至2.34%，導致第三季表現相對其他產業強勢的不動產類股遭市場獲利了結，第四季以來全球不動產指數上漲1.15%，落後全球股市上漲7.15%的表現(註一)。
富蘭克林證券投顧表示，聯準會決策官員一再強調本次升息步調將較過去緩慢且審慎，加上歐亞地區仍維持寬鬆政策基調，若升息不確定性消除，預期公債利率再持續大幅攀揚的可能性將降低，不動產類股表現可望重新回歸基本面。著眼全球不動產產業具獲利成長潛力、收益利差以及評價便宜等利基，建議投資人可逢短線市場震盪之際以分批佈局或定期定額策略將全球不動產基金納入投資組合中，穩健掌握全球不動產長線投資商機。
升息預期增添短線波動，無礙不動產長線投資利基
富蘭克林坦伯頓全球房地產基金(基金之配息來源可能為本金)經理人威爾森．邁吉認為，近期不動產產業的表現受市場情緒牽動成分居多，並未完全反映其優異的基本面，導致全球不動產類股目前股價相對淨資產價值的折價幅度已達11%，低於過去十年平均約折價5%的水準，且多數區域不動產類股評價面均低於過去十年平均值(CBRE，2015年第三季報告)。
以不動產產業基本面來看，邁吉表示，目前全球多數城市商用不動產的新增供給仍不敷需求，處於空置率下滑、租金正成長之循環期，預估至2017年為止，全球不動產類股獲利都將維持在6%以上穩定的成長率，其中以美國不動產類股獲利成長最為強勁且穩健，預估2015~2017年成長率都將維持在7%以上(附表一)，因此最看好美國不動產投資前景，基金以美國為核心，投資比重約五成，側重景氣連動度較高的辦公室、零售、公寓與工業等次產業。
美國不動產企業公佈第三季財報亦繳出亮麗的成績，彭博統計(11/7)史坦普500指數不動產類股共25檔成分股已全數公佈財報，第三季獲利優於或符合預期比重達84%，整體平均獲利成長率為12.7%，遠高於市場預估史坦普500大企業第三季平均獲利將萎縮3.8%的表現。
邁吉指出，隨聯準會即將啟動升息，引導美國利率走向正常化，這代表聯準會預期未來幾年美國景氣仍將維持穩健復甦趨勢，以過去經驗來看，統計過去20年美國十年期公債殖利率波段上揚逾100個基本點期間，美國REITs平均上漲2.1%(註二)，顯示利率上揚反映經濟與就業市場穩健復甦，有助於提振房市需求，進而帶動不動產企業獲利表現。以此角度來看，升息對不動產市場而言反而是正面訊號，因此，回顧前一次2004至2006年聯準會升息期間，全球不動產指數上漲62.3%，漲幅勝於全球股市的28.1%(註三)。
美國為核心，搭配歐亞高股利題材，全球佈局掌握輪漲契機
邁吉指出，基金採取全球化佈局策略，看好歐亞地區海外房地產投資
海外不動產業務類股具高股利優勢，因歐亞仍維持寬鬆貨幣政策，低利環境加上景氣復甦，有利於提振不動產產業獲利，進而提升股利發放的能力。法國興業銀行(9/23)預估今年歐洲不動產產業現金收益率為3.1%，高於過去十年中位數2.3%水準，且平均股利率預估為2.3%，相較於成熟國家公債殖利率水準來看相當具吸引力，可望吸引資金往不動產類股靠攏。
邁吉表示，現階段在歐洲佈局看好英國商辦、德國住宅以及法國零售型REITs，亞洲則側重日本與香港的大型不動產管理與開發商，看好持有物業以辦公室比重較高、位於中心商業區，且承租企業以金融、法律等服務業之中大型企業為主，承租率較高且租金收入相對穩定。
不動產投資重要性提升，納入投資組合有助分散風險與增加收益來源
富蘭克林證券投顧指出，近年來不動產產業的重要性逐漸提升，包括歐亞地區的退休基金、保險機構也逐步增加不動產資產的投資比重，有鑑於此，MSCI與S&P將於明年八月底起將不動產產業獨立為全球產業劃分標準(GICS)第11個類股，預估將成為市值第九大的類股(AEW Capital Management，2015/9)，此將有助於提高投資人對不動產產業的了解與投資興趣，進而吸引更多不動產公司公開上市與資金流入。
富蘭克林證券投顧表示，不動產與傳統股票及債券投資組合的相關係數偏低，納入投資組合中有助於分散投資風險。由於一般投資人較難直接投資以及管理不動產資產，建議可透過全球房地產股票型基金介入，不僅能以小額資金投資，並能分散單一標的與區域風險，納入投資組合中長期投資，亦能提供分散投資組合風險與增加投資收益來源的效益。 |
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